Собственник или агент: как понять по объявлению

Зачем это проверять

Агент, который выдаёт себя за хозяина, избегает неудобного вопроса о комиссии до последнего. Вы звоните, договариваетесь о просмотре, а на месте выясняется, что придётся заплатить агентству. Обычно это от половины до полной месячной платы: для однушки в Москве — 30–65 тысяч, в Казани — 17–35 тысяч.

При этом цена самой квартиры от хозяина почти не ниже. По нашим данным за конец сентября однокомнатная от собственника в Петербурге стоит те же 40 000 ₽, что и у агентства, в Москве — 65 000 ₽ против 62 000 ₽. Разница между хозяином и агентом — комиссия и то, с кем вы потом будете решать вопросы по квартире.

Настоящих хозяйских объявлений меньше, чем кажется. В Москве собственники сдают сами 20% квартир, в Казани — 19%, в Петербурге — 35%. Подробно по городам — в разборе 11 городов.

Что видно ещё до звонка

Профиль продавца на площадке. Это первое, куда стоит посмотреть. На Авито в карточке видно «Частное лицо» или «Компания» и сколько ещё объявлений у этого продавца. На ЦИАН у объявления есть пометка о типе продавца. Если у «собственника» в профиле двадцать квартир в разных районах, это агентство.

Тот же номер телефона в других объявлениях. Особенно в объявлениях «сниму» или по разным концам города. Хозяину незачем сдавать квартиры в трёх районах сразу.

Шаблонный текст. Агентства часто пишут одно описание на десятки квартир и меняют только адрес, площадь и фото. Скопируйте пару фраз из описания в поиск: если находится то же самое по другому адресу, это шаблон.

Цена сильно ниже соседних. Иногда агенты занижают цену, чтобы собрать звонки, а потом предлагают «похожие, но дороже». Прежде чем звонить, сравните цену с медианой по району. Свежие медианы для каждого города мы публикуем на страницах аренды по городам.

Что спросить при первом звонке

Достаточно трёх вопросов, и агента обычно видно сразу:

• «Вы собственник квартиры или представляете агентство?» Спросите прямо. Уклончиво обычно отвечают агенты.
• «Как вас зовут полностью?» Хозяину нечего скрывать: при встрече имя совпадёт с документами на квартиру.
• «Сколько комиссия и от какой суммы её считают?» Если вы говорите с агентом, лучше узнать это до поездки на просмотр.

Признак агента в разговоре — когда на вопрос о конкретной квартире предлагают «ещё пару похожих вариантов». Хозяину сдаётся одна квартира, других у него нет.

Как проверить хозяина при встрече

По телефону хозяина не проверить, для этого нужны документы. Попросите:

• паспорт и выписку из ЕГРН на квартиру. В выписке указан собственник, имя должно совпасть с паспортом. Собственник закажет выписку на Госуслугах за несколько минут. Заказать её самим тоже можно, но с марта 2023 года имя хозяина в ней видно, только если он сам открыл к нему доступ;
• если собственников несколько, согласие остальных на сдачу;
• если квартиру показывает не собственник, а представитель, нотариальную доверенность с правом сдавать квартиру и получать деньги.

Деньги переводите только после того, как увидели квартиру, проверили документы и подписали договор с актом приёма-передачи. О схемах, где просят предоплату до просмотра, мы написали отдельно.

Как работает фильтр «только собственник» у нас

Бот смотрит на отметку самой площадки: ЦИАН, Яндекс Недвижимость и Авито помечают тип продавца при размещении. Такую отметку сложнее подделать, чем написать «от хозяина» в заголовке. Но гарантией она не будет: агент может разместиться как частное лицо, поэтому документы при встрече всё равно стоит проверить.

Если оказался агент

Разговор можно продолжить: бывает, что у агентства эксклюзив на хорошую квартиру, которую больше нигде не найти. Прежде чем соглашаться на комиссию:

• узнайте название агентства и попросите договор, а не только имя менеджера;
• уточните сумму комиссии и что в неё входит до просмотра, а не после;
• не платите ничего до просмотра квартиры вживую.

Если хотите сразу отсечь агентские объявления, пошаговый план поиска без посредников здесь.